Der Verkauf einer Immobilie ist für viele Eigentümer ein bedeutendes Ereignis, das oft mit zahlreichen finanziellen Überraschungen verbunden ist. Neben dem erzielten Verkaufspreis fallen während des Prozesses vielfältige Nebenkosten an, die sich auf die Gesamtrentabilität des Verkaufs auswirken können. Diese Kosten variieren stark und sind nicht immer auf den ersten Blick ersichtlich. In Deutschland bestimmen unter anderem Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovisionen, Steuern sowie Ausgaben für notwendige Unterlagen wie den Energieausweis oder Gutachten die Nebenkostenlast beim Immobilienverkauf. Für Verkäufer:innen ist es daher essenziell, diese Kosten bereits im Vorfeld genau zu kalkulieren und zu verstehen, welche Posten sich eventuell reduzieren oder steuerlich absetzen lassen. Speziell im Jahr 2025, mit aktuellen gesetzlichen Vorgaben und Marktgegebenheiten, sind präzise Kenntnisse über diese Nebenkosten wichtiger denn je. Zahlreiche Anbieter wie ImmobilienScout24, Immowelt oder Engel & Völkers bieten heute umfassende Bewertungs- und Beratungsleistungen, die dabei helfen, den Überblick zu behalten.
Ob privat verkauft oder mit Makler: Wer die Nebenkosten nicht unterschätzt, kann unnötige Ausgaben vermeiden und den Verkaufserlös maximieren. Mit der richtigen Planung und professioneller Unterstützung meistern Verkäufer:innen den Verkauf ihrer Immobilie sicher und wirtschaftlich sinnvoll.
Die verschiedenen Nebenkosten beim Immobilienverkauf verstehen
Beim Verkauf einer Immobilie kommen eine Vielzahl von Nebenkosten auf Verkäufer und Käufer zu. Diese lassen sich in Fixkosten, variable Gebühren und steuerliche Belastungen unterteilen. Besonders wichtig ist es, die Kostenverteilung zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen zu kennen, um Überraschungen zu vermeiden und die Verhandlungsposition zu stärken.
Notar- und Grundbuchkosten als gesetzliche Pflicht
In Deutschland ist der Gang zum Notar für einen Immobilienverkauf unumgänglich. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und regelt die Eintragungen im Grundbuch, die den Eigentumsübergang rechtskräftig machen. Üblicherweise trägt der Käufer die Notarkosten, die sich auf etwa 1 bis 1,5 % des Kaufpreises belaufen. Verkäufer übernehmen dagegen häufig die Kosten für die Löschung einer bestehenden Grundschuld, was zwischen 0,2 und 0,5 % der Grundschuld betragen kann.
Diese Ausgaben sind fest geregelt und können nicht entfallen. Die Notarkosten sind daher ein fester Bestandteil der Nebenkosten, den sowohl Käufer:innen als auch Verkäufer:innen einkalkulieren müssen. Beispielhaft zeigt sich dies bei einem Hausverkauf über ImmobilienScout24, wo Notar- und Grundbuchgebühren transparent dargestellt werden.
Maklerprovisionen – Wer zahlt wie viel?
Wenn ein Makler involviert ist, entstehen für den Verkauf in der Regel Maklerprovisionen, die häufig missverstanden werden. Seit dem neuen Maklergesetz von 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision meistens zu gleichen Teilen. Der Satz variiert je nach Bundesland und liegt meist zwischen 3 und 7 % des Kaufpreises. Zum Beispiel erhebt Engel & Völkers in ihren Angeboten oft eine Gebühr innerhalb dieser Spanne.
Obwohl diese Kostenprozentual sind, können sie durch Verhandlungen oder den Einsatz verschiedener Immobilienportale wie Immowelt oder Homeday optimiert werden. Verkäufer:innen sollten daher vor Vertragsabschluss prüfen, welche Vereinbarungen für sie am besten sind.
- Maklerprovisionen belaufen sich üblicherweise auf 3-7 % des Kaufpreises.
- Seit 2020 werden die Kosten durch das Maklergesetz meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
- Einige Immobilienanbieter, etwa Sparkasse Immobilien oder Postbank Immobilien, bieten transparente Provisionsmodelle an.
Energieausweis und weitere notwendige Unterlagen
Eine weitere gesetzliche Pflicht beim Immobilienverkauf ist die Vorlage eines gültigen Energieausweises. Verkaufende müssen diesen spätestens bei Besichtigung vorlegen können. Es gibt zwei Arten: den Verbrauchsausweis, der günstiger ist (circa 50 bis 100 Euro), und den teureren Bedarfsausweis (rund 300 bis 500 Euro), dessen Notwendigkeit vom Baujahr und Zustand der Immobilie abhängt.
Liegt kein gültiger Energieausweis vor, drohen Bußgelder von bis zu 15.000 €. Anbieter wie LBS Immobilien oder Volksbank Immobilien unterstützen ihre Kundschaft häufig bei der Ausstellung und sorgen damit für Rechtssicherheit.
Auch weitere Unterlagen wie Grundbuchauszüge, Lastenfreistellungen oder Gutachten können Kosten verursachen, die je nach Situation angefallen sind und frühzeitig berücksichtigt werden sollten.
| Kostenart | Typische Preisrange (€) | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Energieausweis | 50 – 500 | Verbrauchs- vs. Bedarfsausweis |
| Grundbuchauszug | 10 – 30 | Je nach Gemeinde |
| Wertgutachten | 300 – 2000+ | Onlinebewertungen günstiger, Vollgutachten teurer |
Steuern beim Immobilienverkauf: Spekulationssteuer und mehr
Der Verkauf einer Immobilie kann steuerliche Konsequenzen haben, die Verkäufer:innen kennen und planen sollten, um Überraschungen zu vermeiden. Die bekannteste Steuer in diesem Zusammenhang ist die Spekulationssteuer.
Was ist die Spekulationssteuer und wann fällt sie an?
Die Spekulationssteuer wird auf Gewinne aus Immobilienverkäufen erhoben, die innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf getätigt werden. Sie wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz berechnet und kann den Gewinn deutlich schmälern.
Eine Ausnahme bildet die Eigennutzung: Wenn der Verkäufer in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf selbst in der Immobilie gewohnt hat, ist der Verkauf steuerfrei. Erben hingegen unterliegen speziellen Regelungen, die häufig eine Steuerfreiheit mit sich bringen.
Detailwissen dazu lassen sich heute über Plattformen wie PlanetHome oder Homeday recherchieren sowie über spezialisierte Steuerberater.
Weitere steuerliche Aspekte beim Verkauf
Außer der Spekulationssteuer fallen manchmal auch andere steuerliche Kosten an:
- Grunderwerbsteuer auf Käuferseite, die je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises beträgt.
- Eventuelle Einkommensteuern auf Mieteinnahmen, sofern die Immobilie zuvor vermietet wurde.
- Absetzbarkeit von Nebenkosten wie Maklerprovision, Gutachterkosten oder Notargebühren in bestimmten Fällen.
Die richtige steuerliche Planung wirkt sich daher erheblich auf den Verkaufserlös aus und sollte von Beginn an in Betracht gezogen werden.
Vorfälligkeitsentschädigung und Grundschuldlöschung – versteckte Kosten
Verkäufer:innen, die ihre Immobilie mit einem laufenden Kredit verkaufen, sollten besonders auf zwei Posten achten: die Vorfälligkeitsentschädigung und die Kosten für die Löschung der Grundschuld.
Vorfälligkeitsentschädigung für vorzeitige Kreditablösung
Wird ein Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung abgelöst, verlangen Banken meistens eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese soll die Zinsverluste ausgleichen und kann leicht fünfstellig sein, abhängig von Restschuld, Zinssatz und Vertragslaufzeit.
Um diese Kosten zu vermeiden, empfehlen Experten Wege wie den Schuldnertausch, bei dem der Käufer den Kredit übernimmt, oder einen Objekttausch, sofern die neue Immobilie mindestens den gleichen Wert besitzt.
Grundschuldlöschung als notwendiger Schritt
Nach vollständiger Tilgung eines Kredites muss die im Grundbuch eingetragene Grundschuld gelöscht werden, was Notar- und Grundbuchgebühren verursacht. Diese Kosten trägt der Verkäufer und liegen meist zwischen 0,2 und 0,5 % der Grundschuld.
Ein lastenfreies Grundbuch ist üblicherweise eine Voraussetzung für den Abschluss des Immobilienverkaufs, weshalb diese Ausgaben oftmals unumgänglich sind.
| Kostenpunkt | Geschätzte Kosten | Bemerkungen |
|---|---|---|
| Vorfälligkeitsentschädigung | Bis zu 10.000 € oder mehr | Abhängig von Restschuld und Zinsbindung |
| Grundschuldlöschung | 0,2 – 0,5 % des Grundschuldbetrags | Notar- und Grundbuchkosten inklusive |
Renovierungs- und Vermarktungskosten vor dem Verkauf richtig kalkulieren
Die Qualität und der Zustand der Immobilie beeinflussen den Verkaufserfolg maßgeblich. Daher sehen viele Verkäufer Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten als notwendige Investition vor dem Verkauf.
Wann lohnt sich eine Renovierung und was kostet sie?
Renovierungen können den Wert einer Immobilie deutlich steigern, bergen aber auch das Risiko, dass die Kosten den Mehrerlös übersteigen. Dabei kommt es auf den Zielmarkt an. Für Einsteigerwohnungen oder Häuser in ländlichen Regionen kann eine einfache, wirkungsvolle Sanierung ausreichend sein, während Luxusimmobilien oft umfassendere Modernisierungen benötigen.
Kurzfristige Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten oder das Ersetzen von Bodenbelägen können schon für wenige hundert Euro realisiert werden. Umfangreichere Maßnahmen, etwa Wärmedämmung oder Badmodernisierung, ziehen leicht mehrere Tausend Euro nach sich.
Vermarktungskosten und professionelle Unterstützung
Für die erfolgreiche Vermarktung sind hochwertige Fotos, ein ansprechendes Exposé sowie gezielte Werbung unerlässlich. Plattformen wie Immowelt oder ImmobilienScout24 bieten umfassende Vermarktungsservices an. Mit der Unterstützung von Maklern wie Von Poll Immobilien oder Sparkasse Immobilien lässt sich die Immobilie oft schneller und zu einem besseren Preis verkaufen.
- Exposé-Erstellung inklusive professioneller Fotografie
- Online- und Offline-Werbung (Immobilienportale, Zeitungen)
- 360°-Rundgänge und Home Staging
- Maklergebühren und Verkaufsservices
Die Investition in professionelle Vermarktung zahlt sich meist aus – sie erhöht die Sichtbarkeit und lädt mehr Kaufinteressenten ein, was zu einem attraktiveren Kaufpreis führen kann.
Nebenkosten-Rechner Immobilienverkauf
FAQ: Wichtige Fragen zu Nebenkosten beim Immobilienverkauf
- Welche Steuern muss ich beim Verkauf meiner Immobilie zahlen?
Falls die Immobilie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkauft wird und keine Eigennutzung vorliegt, fällt Spekulationssteuer an. Ansonsten ist der Verkauf meist steuerfrei. - Wer trägt die Notarkosten beim Hausverkauf?
Die Notarkosten trägt in der Regel der Käufer. Verkäufer kommen jedoch für Löschungen im Grundbuch auf. - Können Maklerprovisionen verhandelt werden?
Ja, die Provision ist nicht gesetzlich fixiert und kann frei verhandelt werden. Regionale Unterschiede existieren zudem. - Wie hoch sind die Kosten für einen Energieausweis?
Ein Verbrauchsausweis kostet circa 50-100 €, ein Bedarfsausweis 300-500 €. - Lassen sich Renovierungskosten beim Verkauf absetzen?
Renovierungs- und Modernisierungskosten können steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Immobilie steuerpflichtig verkauft wird.
